Avustralya’da ev satışları yavaşladı: Sidney’de fiyatlar aşağı yönlü

Dünyanın en pahalı konut piyasalarından biri olarak gösterilen Avustralya’da emlak sektöründe dikkat çeken bir yavaşlama yaşanıyor. Özellikle ülkenin en pahalı şehirlerinden Sidney’de artan faizler, yüksek yaşam maliyetleri, yatırımcıyı hedef alan vergi reformları ve İran savaşı kaynaklı ekonomik baskılar nedeniyle konut piyasasında sert bir fren hissedilmeye başladı.

Sidney’in varlıklı semtlerinden Putney’de hafta sonu düzenlenen bir villa ihalesi, piyasadaki durgunluğun sembolü haline geldi. Üç yatak odalı villa için yalnızca tek teklif gelirken, ev yaklaşık 1,75 milyon Avustralya doları seviyesinde satıldı. Geçmiş yıllarda aynı bölgede yapılan açık artırmalarda çok sayıda alıcının yarıştığını belirten emlakçılar, bugünkü tablonun piyasanın ciddi biçimde yavaşladığını ortaya koyduğunu söylüyor.

SIDNEY’DE AÇIK ARTIRMALARDA TARİHİ DÜŞÜŞ

McGrath Real Estate temsilcisi George Agostino, güçlü dönemlerde bir açık artırmada 8 ila 10 alıcının teklif verdiğini belirterek, mevcut koşullarda bir veya iki teklifin bile “iyi sonuç” sayıldığını ifade etti.

Bazı alıcıların federal bütçede açıklanan yeni vergi düzenlemeleri nedeniyle ihaleden çekildiği, bazılarının ise yeterli finansmana ulaşamadığı aktarıldı. Artan kredi maliyetleri ve sıkılaşan bankacılık koşulları da piyasadaki hareketliliği aşağı çekiyor.

“SIDNEY’DE AÇIK ARTIRMA BAŞARI ORANI PANDEMİDEN BU YANA EN DÜŞÜK SEVİYEYE GERİLEDİ.”

Emlak veri şirketi Cotality’ye göre Avustralya’nın büyük şehirlerinde düzenlenen açık artırmalar bir haftada yüzde 11,1 azalarak 1.939’a düştü. Sidney’de satış başarı oranı ise yüzde 49,2’ye kadar gerileyerek pandemi döneminden bu yana görülen en düşük seviyeye indi.

Aynı verilere göre Sidney’de konut fiyatları düşüşe geçerken, ülke genelindeki fiyat artışları da 2025 başından bu yana en zayıf hızına geriledi. Özellikle Melbourne piyasasında zayıf talep ve yatırımcı vergileri baskı oluştururken, Perth ve Brisbane’de son yıllarda yaşanan sert yükselişin ardından ivme kaybı dikkat çekiyor.

FAİZ ARTIŞLARI KONUT TALEBİNİ BASKILIYOR

Avustralya Merkez Bankası’nın bu yıl içinde üç kez faiz artırması, mortgage maliyetlerini ciddi ölçüde yükseltti. Piyasalar şimdi gözünü haziran ayında yapılacak toplantıya çevirmiş durumda. Ekonomistler, politika faizinin yüzde 4,6 seviyesine çıkarılıp çıkarılmayacağı konusunda ikiye bölünmüş durumda.

Merkez Bankası Başkan Yardımcısı Sarah Hunter, faiz artışlarının konut piyasasında yavaşlamaya neden olmasının beklenen bir sonuç olduğunu söyledi. Hunter ayrıca federal bütçede duyurulan yeni vergi düzenlemelerinin emlak sektörü açısından risk oluşturduğunu vurguladı.

“YENİ VERGİ DÜZENLEMELERİ YATIRIM AMAÇLI KONUT ALIMININ CAZİBESİNİ AZALTIYOR.”

Federal hükümetin açıkladığı reform paketinde, mevcut konutlar için yatırımcıların kullandığı “negative gearing” adı verilen vergi avantajının kaldırılması planlanıyor. Böylece yatırımcıların faiz ödemeleri gibi zararları vergiden düşmesinin önüne geçilecek.

Bunun yanında yıllardır uygulanan yüzde 50 sermaye kazancı vergisi indiriminin kaldırılarak enflasyona endeksli yeni bir modele geçilmesi hedefleniyor. Uzmanlara göre bu değişiklikler yatırım amaçlı konut talebini zayıflatabilir ve fiyat artışlarını daha da baskılayabilir.

Royal Bank of Canada ekonomistlerinden Robert Thompson, vergi reformlarının yatırımcı güvenini sarstığını belirterek, piyasa psikolojisinin bozulmasının fiyatlar üzerinde beklenenden daha sert etki yaratabileceğini söyledi.

İNŞAAT MALİYETLERİ YENİDEN YÜKSELİŞTE

Avustralya’da yalnızca mevcut konut piyasası değil, yeni konut üretimi de baskı altında bulunuyor. Sektör temsilcilerine göre müstakil ev inşa maliyetleri pandemi öncesine göre yaklaşık yüzde 50 yükseldi.

İran savaşı sonrası küresel tedarik zincirlerinde yaşanan sorunlar ve artan enerji maliyetleri, inşaat giderlerini yeniden yukarı çekti. Master Builders Australia CEO’su Denita Wawn, son haftalarda maliyet baskısının belirgin şekilde arttığını ifade etti.

Mart ayında yeni konut inşaat izinlerinin yüzde 10’dan fazla düşmesi de sektördeki yavaşlamanın derinleştiğine işaret etti. Uzmanlar, birçok müteahhidin maliyetler nedeniyle projelerini ertelemeye başladığını belirtiyor.

“AVUSTRALYA HÜKÜMETİNİN 1,2 MİLYON YENİ KONUT HEDEFİ RİSKE GİREBİLİR.”

Ulusal Konut Arzı ve Erişilebilirlik Konseyi, mevcut ekonomik koşullar altında on yılın sonuna kadar yalnızca yaklaşık 980 bin konut üretilebileceğini öngörüyor. Bu durum, ülkedeki kronik konut açığının daha da büyüyebileceği endişesini artırıyor.

Buna rağmen uzmanlar, Avustralya’daki geçmiş emlak krizlerinin genellikle kısa sürdüğünü hatırlatıyor. Son 40 yılın en sert düşüş döneminde büyük şehirlerdeki konut fiyatları yüzde 8,2 gerilemişti. 2022-2023 dönemindeki faiz şokunda ise fiyatlar yaklaşık yüzde 8,1 düşüş yaşamıştı.

Analistler, ülkedeki arz eksikliği ve güçlü nüfus artışı nedeniyle sert bir çöküş ihtimalinin şimdilik düşük olduğunu değerlendiriyor. Avustralya Merkez Bankası verilerine göre mortgage sahibi hanelerin yüzde 1’inden azı negatif özkaynak durumunda bulunuyor.