Arazi ve arsa düzenlemeleri yenilendi: İmar hakkı aktarımı ve kamulaştırmada yeni kurallar

Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı, 11 Eylül 2025 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanan yeni düzenlemeyle arazi ve arsa uygulamalarında köklü değişikliklere imza attı. Parselasyon planlarından kamulaştırma süreçlerine kadar pek çok başlıkta önemli güncellemeler getirildi.

YENİ TANIMLAR VE SİSTEMLER

Yönetmelikle birlikte “askı dağıtım cetveli, imar hakkı aktarımı, alıcı ve verici parsel” gibi kavramlar mevzuata girdi. Ayrıca PARSİD sistemi sayesinde parselasyon planlarının duyurusu ve itiraz süreçleri artık e-Devlet üzerinden yürütülecek.

KAMU HİZMET ALANLARINDA YENİ USUL

Kamuya ayrılan özel mülkiyetli alanlarda öncelikle düzenleme yapılacak. Düzenleme Ortaklık Payı (DOP) %45’i aşarsa ya da ikinci kez kesinti yapılamazsa, imar hakkı aktarımı, kamulaştırma veya Hazine arazisi tahsisi yoluyla çözüm sağlanacak. Mevcut yapıların bedeli ödenerek kaldırılması öngörülürken, bağış ve trampa işlemlerinde vergi veya harç alınmayacak.

PARSELASYON VE İFRAZDA ESNEKLİK

Yeni düzenleme ile ifraz ve tevhit işlemlerinde kolaylık sağlanırken, olağanüstü hâl bölgelerinde bağlantısız parsellerin tek bir plan altında toplanabilmesine imkan tanındı. Kamuya ait alanlarda düzenleme sınırı belirleme konusunda da esneklik getirildi.

KAMULAŞTIRMA VE DOP KRİTERLERİ

DOP oranı yeniden tanımlandı. Yol, ibadet yeri, eğitim ve teknik altyapı gibi alanlar DOP kapsamına alındı. Oran %45’i aşarsa eksik kısım Hazine mülkiyetinden veya kamulaştırma ile tamamlanacak. Kamulaştırma işlemleri parselasyon planı tescilinden itibaren 5 yıl içinde bitirilmek zorunda olacak.

PARSELASYONUN İLANI VE İTİRAZ

Planlar 30 gün süreyle askıya çıkarılacak, PARSİD üzerinden duyurulacak. İtirazlar incelenecek; uygun bulunmazsa gerekçeli ret kararı verilecek, uygun bulunursa plan yeniden askıya alınacak.

İMAR HAKKI AKTARIMI

Yeni eklenen maddeyle kamu hizmet alanında kalan parsellerin imar hakları başka parsellere aktarılabilecek. Aktarılan hak alıcı parselde %30’u geçmeyecek şekilde inşaat alanı artışı sağlayabilecek. Değer tespiti lisanslı değerleme kuruluşları tarafından yapılacak.

DİĞER DÜZENLEMELER

• Kapanan yollar belediye veya Hazine adına tescil edilecek.

• Mahkeme iptallerinde geri dönüşüm usulleri belirlendi.

• Kat irtifaklı parsellerin tahsis yöntemleri düzenlendi.

• Yüzölçümü kontrollerinde Tapu Planları Yönetmeliği esas alınacak.

GENEL DEĞERLENDİRME

Yeni yönetmelik, mülkiyet sorunlarını azaltmayı, kamusal alanların düzenlenmesini kolaylaştırmayı ve süreçlerde şeffaflığı artırmayı hedefliyor. Dijitalleşme ve e-Devlet entegrasyonu ile hem belediyeler hem vatandaşlar için daha hızlı ve şeffaf bir uygulama dönemi başlıyor.