Konut alımında dikkat edilecek 10 kritik detay: Ev alırken tapuda nelere bakılmalı?

MKK GABİM AŞ tarafından hazırlanan “Konut Alım Rehberi”ne göre, ev almak isteyenlerin öncelikle fiyat araştırması yapması büyük önem taşıyor. Alıcıların benzer özelliklere sahip konutlarla kıyaslama yapmadan karar vermemesi gerektiği vurgulanıyor. Bu süreçte emlak ilan siteleri incelenebilir, bölgedeki emlak ofislerinden görüş alınabilir ya da Sermaye Piyasası Kurulu tarafından yetkilendirilmiş kurumlara değerleme raporu hazırlatılabilir.

Ödeme sürecinde yalnızca evin satış bedeliyle sınırlı kalınmıyor. Alıcı ve satıcının ayrı ayrı %2 olmak üzere toplamda %4 tapu harcı ödemesi gerekiyor. Ayrıca tapu döner sermaye bedeli, emlak vergisi ve DASK poliçesi de zorunlu masraflar arasında yer alıyor.

Tapu senedinde yazılı olan “yüz ölçümü”, taşınmazın bulunduğu arsanın alanını ifade ederken, kat mülkiyeti ya da kat irtifakı olan yapılarda arsa payı bu alana göre hesaplanıyor. Kentsel dönüşüm, kamulaştırma veya yeniden inşa durumlarında hak sahiplerinin payı da bu ölçüm üzerinden belirleniyor.

TAPU NİTELİĞİ VE ŞERH İNCELEMELERİ

Satın alınacak gayrimenkulün tapuda “konut” veya “mesken” olarak kayıtlı olması gerekiyor. Depo, dükkân veya ofis olarak tescil edilmiş taşınmazların konut gibi kullanılması, hukuki açıdan risk barındırıyor.

Yeni tip tapularda yer alan karekod sayesinde taşınmazın harita üzerindeki konumu görüntülenebiliyor. Böylece tapunun hangi tarihte ve hangi yolla edinildiği öğrenilebiliyor. Ayrıca taşınmaz üzerinde “kamu haczi”, “satışa arz”, “kamulaştırma”, “intifa hakkı” veya “riskli yapı” şerhleri olup olmadığı mutlaka kontrol edilmeli.

Kat mülkiyetinin mi yoksa kat irtifakının mı kurulu olduğuna da bakılması gerekiyor. Kat irtifakı tamamlanmamış binalar için geçerliyken, iskan alındıktan sonra tam mülkiyet hakkı olan kat mülkiyetine geçiliyor.

YAPI RUHSATI, ALANLAR VE GÜVENLİK İNCELEMESİ

Gayrimenkulün yasal statüsünün anlaşılması için yapı ruhsatı ve yapı kullanım izin belgesinin incelenmesi şart. Ayrıca imar planında yapılabilecek değişikliklerin kontrol edilmesi, hukuki ihtilaf içeren yıkım kararlarının sorgulanması gerekiyor.

Konutun taşıyıcı sistemleri, kolon ve kirişlerin durumu ile depreme dayanıklılığı gözle incelenmeli. Ortak alan giderleri, aidatlar, bina yönetim planı ve varsa kiracının sözleşmesi de detaylı şekilde araştırılmalı.

ARSA VE ARAZİ ALIMINDA KRİTİK NOKTALAR

“Arsa-Arazi Alım Rehberi”ne göre arsa satın alırken fiyat araştırması yapılmalı ve aynı niteliklere sahip arsalarla kıyaslanmalı. Lisanslı değerleme raporu almak, sağlıklı bir karar vermek için öneriliyor.

Tapuda yüz ölçümü, şerh ve beyan bölümleri, irtifak hakları mutlaka kontrol edilmeli. Özellikle “kamulaştırma şerhi”, “sit alanı beyanı”, “imar düzenlemesi” gibi kayıtlar, ilerleyen süreçte alıcıyı zor durumda bırakabiliyor.

Arsa alımında imar durumu, yapılaşma potansiyeli, cephe ve derinlik şartları, ÇED raporları ve bölgenin gelişim projeleri mutlaka araştırılmalı. Arazi alımında ise zemin yapısı, ulaşım imkânları, tarım veya sanayi için uygunluğu ve doğal afet riskleri kritik konular arasında bulunuyor.

İŞ YERİ ALIMINDA YAPISAL VE HUKUKİ İNCELEME

“İş Yeri Alım Rehberi” ise dükkan veya ofis yatırımlarında yol haritası sunuyor. Fiyat araştırması yapılması, tapuda “iş yeri” olarak kayıtlı olmasına dikkat edilmesi gerekiyor.

İşyeri üzerinde ipotek, şerh veya haciz olup olmadığı sorgulanmalı. Yapı ruhsatı, kullanım izin belgesi ve imar planı kontrol edilmeli. Net ve brüt kullanım alanları net şekilde öğrenilmeli.

Ortak giderler, aidatlar, yönetim planı ve depreme dayanıklılık raporları incelenmeden iş yeri satın almak risk oluşturabiliyor.