Pahalı evler, yüksek krediler, cep yakan kiralar: Ev sahibi olmak hayal mi oluyor?

Türkiye’de konut piyasası, son yıllarda vatandaşın en çok zorlandığı alanlardan biri haline geldi. Artan konut fiyatları, yükselen kiralar ve düşen ev sahipliği oranları, pek çok kişiyi kara kara düşündürüyor. Uzmanlar ise bu durumun arka planında yatan sebepleri ve olası çözümleri tartışıyor. Peki konut krizine çözüm ne?

2024 yılında Merkez Bankası’nın faiz indirimiyle canlanan konut sektörü, yeniden faiz artışlarına yönelince durgunluk sinyalleri vermeye başladı. Konut fiyatlarındaki yükseliş duraksadı ve ilanlar uzun süre yayında kalıyor. Mevduat faizlerinin yüzde 50 seviyelerine çıkması, yatırım amaçlı konut alımlarını azalttı. Konut sahipliği oranının yüzde 55 seviyelerine gerilemesi ise kiralık konutlara olan talebi artırıyor.

FAİZLERİN YÜKSEKLİĞİ VE KREDİLİ SATIŞLARDAKİ ZORLUKLAR

Yüksek faiz oranları, peşin ya da kredili konut alımlarında alıcıyı zorluyor. Konut kredisi faizleri yüzde 2,5 seviyelerinden başlıyor ve bu durum maliyetleri oldukça yükseltiyor. Ev almak zorlaştıkça kiralık evlere talep artıyor, bu da arz-talep dengesini bozuyor. Yükselen kiralar, kiracılar ve ev sahiplerini pazarlık süreçlerinde karşı karşıya getiriyor.

KİRA GETİRİSİ VE MEVDUAT KARŞILAŞTIRMASI

İstanbul’da 7 milyon liralık bir konutun kira getirisi maksimum 40 bin lira olurken, aynı miktarın mevduat getirisi aylık 250 bin lira seviyelerinde. Faiz oranları bir yıl aynı kalırsa 7 milyon liraya 3.5 milyon liraya yakın bileşik faiz getirisi sağlanıyor. Ancak kiradan elde edilen getiri bu sürede 480 bin lira oluyor.

UZMAN GÖRÜŞLERİ VE GELECEK BEKLENTİLERİ

As Yapı Yönetim Kurulu Başkanı Haluk Sert, konutun şu an “bedava” olduğunu belirtiyor. “7 milyon liraya alınan bir konut, yıl sonunda yüzde 40 enflasyonla 10 milyon TL’ye ulaşabilir. Vadeli mevduat kısa vadede yüksek görünse de konut, değer artışı ve enflasyona karşı koruma gücüyle öne çıkıyor” diyor. Sert, faizlerin kademeli olarak düşmesiyle konutun yatırımcılar için cazip hale geleceğini öngörüyor.

KENTSEL DÖNÜŞÜMÜN ÖNEMİ VE GEREKLİLİKLERİ

Sert, deprem riskine dikkat çekerek kentsel dönüşümün zorunluluk olduğunu vurguluyor. “Dönüşüm, sadece bina yenileme değil, bütüncül bir planlama ve finansman modeliyle ilerlemeli. Yerel yönetimler, özel sektör ve vatandaş iş birliğiyle sürdürülebilir, hızlı ve adil bir dönüşüm sağlanabilir” diyor.

FAİZ İNDİRİMİ VE YAPISAL REFORM İHTİYACI

Yüksek faiz ortamı konut kredisi talebini baskılarken, yatırım amaçlı alımları da azaltıyor. Sert, enflasyonda kalıcı düşüş sağlanmadan faizlerin belirgin şekilde gerilemesinin beklenmediğini belirtiyor. Ancak enflasyonda düşüş hızlanırsa, faiz indirimi gündeme gelebilir ve bu da sektöre nefes aldırabilir. Tapu harçlarının yüksekliği vatandaşları eksik beyanlara yönlendirebiliyor. Sert, tapu harcı oranlarının düşürülmesi ya da kademeli hale getirilmesinin gündeme gelebileceğini söylüyor. Ayrıca gerçek beyan sistemini teşvik eden mekanizmaların devreye alınması gerektiğini vurguluyor. Hem devletin vergi kaybını önleyecek hem de vatandaşın yükünü hafifletecek yapısal reformlara ihtiyaç var.

FİYATLAR VE KİRALAR NEREYE GİDİYOR?

2025 yılının ortalarına geldiğimizde, konut piyasasında uzun süredir devam eden yüksek fiyat artışı temposunun yerini bir durgunluğa bıraktığını görüyoruz. Parasal sıkılaşma politikaları ve düşük kredi hacmi, konut fiyatlarını baskı altına alırken, bazı bölgelerde nominal düşüşler dahi gözlemleniyor. Ancak enflasyonun hâlâ yüksek seyretmesi, konutun reel değerini geride bırakmış durumda. As Yapı Yönetim Kurulu Başkanı Haluk Sert'in sözleriyle, “Bugün 7 milyon liraya alınan bir konut, yıl sonunda yüzde 40 enflasyon varsayımıyla 10 milyon TL’ye yaklaşan bir değere ulaşır.” Sert, konutun enflasyona karşı koruma gücü ve uzun vadeli değer artışı nedeniyle hâlâ cazip bir yatırım aracı olduğunu savunuyor. Ancak bu görüşe rağmen, yüksek faiz oranları ve düşük kredi erişimi, birçok kişi için konut sahibi olmayı zorlaştırıyor.

KİRALIK EV KRİZİ: BÜYÜKŞEHİRLERDE BARINMA MÜCADELESİ

Konut sahipliği oranının yüzde 55 seviyelerine gerilemesiyle birlikte kiralık konutlara olan talep hızla artıyor. Özellikle büyükşehirlerde kiralar, son yıllarda adeta bir "barınma krizi" yaratacak kadar yükseldi. 2025’e girerken kira artış hızında bir yavaşlama gözlemlense de arz-talep dengesizliği hâlâ çözülmüş değil. Göç hareketleri, artan nüfus ve yavaşlayan konut üretimi gibi faktörler kiraları yukarıda tutmaya devam ediyor. Bu durum, kiracı ve ev sahipleri arasında pazarlık süreçlerini daha da çetin hale getiriyor. Örneğin, İstanbul’da 7 milyon liralık bir konutun kirası aylık en fazla 40 bin lira civarındayken, aynı miktarın mevduat faizinden aylık getirisi 250 bin lirayı buluyor.

FAİZLER YÜKSEK, KREDİLİ SATIŞLAR DÜŞÜK

Konut piyasasındaki bir diğer önemli sorun ise yüksek faiz oranları. Konut kredisi faizlerinin yüzde 2,5 seviyelerinden başlaması, krediyle ev almak isteyenleri ciddi şekilde zorluyor. NTV’den Burak Taşçı’nın haberine göre, yüksek faiz ortamı hem bireysel hem de yatırım amaçlı alımları baskılıyor. Bu durum, konut piyasasındaki genel durgunluğu daha da derinleştiriyor. Haluk Sert’e göre, faiz oranlarının düşmesiyle birlikte konut piyasasında yeniden bir hareketlilik yaşanabilir. Ancak Sert, Merkez Bankası’nın sıkı para politikasını sürdürdüğü bir ortamda, bu tür bir değişikliğin en erken yılın son çeyreğinde mümkün olabileceğini belirtiyor.

KENTSEL DÖNÜŞÜM: ZORUNLU AMA YAVAŞ İLERLİYOR

Türkiye’nin deprem riski yüksek bir coğrafyada bulunduğu gerçeği, kentsel dönüşümü bir tercih değil, zorunluluk haline getiriyor. Ancak Haluk Sert’in altını çizdiği gibi, dönüşüm süreci sadece bina yenilemekten ibaret olmamalı. Bütüncül bir planlama ve finansman modeliyle ilerlenmesi gerektiğini vurgulayan Sert, yerel yönetimler, özel sektör ve vatandaş iş birliğiyle sürdürülebilir ve adil bir dönüşüm sağlanabileceğini ifade ediyor. Son yaşanan depremler, bu konuda daha kararlı adımlar atılmasının gerekliliğini bir kez daha gözler önüne serdi. Ancak mevcut ekonomik şartlar ve yüksek maliyetler, dönüşüm projelerinin hızını yavaşlatıyor.

TAPU HARÇLARI VE VERGİ REFORMU: ÇÖZÜM ŞART

Tapu harçlarının yüksek olması da vatandaşları zorlayan başka bir faktör olarak öne çıkıyor. Haluk Sert’e göre, tapu harcı oranlarının düşürülmesi veya kademeli hale getirilmesi gibi yapısal reformlar gündeme gelmeli. Ayrıca eksik beyanların önüne geçmek için gerçek beyaz sistemi teşvik eden mekanizmaların devreye alınması gerektiğini belirtiyor.

GELECEK NE GETİRECEK?

2025’in ikinci yarısına girerken konut sektöründe belirsizlikler devam ediyor. Faiz oranlarının yüksekliği ve enflasyonun baskısı alıcıları zorlarken, kiralık konut piyasasında arz-talep dengesi hâlâ sağlanabilmiş değil. Ancak uzmanlar, yılın son çeyreğinde faiz indirimi olasılığının gündeme gelebileceğini ve bunun piyasaya kademeli bir nefes aldırabileceğini öngörüyor. Konut sektörü için en büyük umut ise kentsel dönüşüm projelerinin hız kazanması ve yapısal reformların hayata geçirilmesi. Aksi takdirde hem alıcılar hem de kiracılar için zorlu bir dönem daha kapıda olabilir.

GAYRİMENKUL, YENİDEN GÜVENLİ LİMAN OLUYOR MU?

Son yıllarda ekonomik dalgalanmalar, faiz oranlarındaki yükseliş ve inşaat maliyetlerindeki artış, gayrimenkul sektörünü derinden etkiledi. Ancak sektör temsilcileri, konutun uzun vadede hâlâ en güvenli yatırım aracı olduğunu savunuyor. Mastertürk Grubu Başkanı Gökhan Taş, “Gayrimenkul güvenli limana dönüşecek” diyerek, konut fiyatlarının yukarı yönlü hareketlenebileceğini belirtiyor. Taş, “İlk çeyrekte konut satışları %20,1 arttı. Bu beklenti insanları harekete geçiriyor” diyerek sektördeki hareketliliğe dikkat çekiyor.

YÜKSEK FAİZ ORTAMI VE KİRA KRİZİ

Ege Yapı Genel Müdürü Didem Güneş ise faizlerin kısa vadede yatırımcıları mevduata yönlendirdiğini, ancak konutun uzun vadede daha kazançlı bir yatırım aracı olduğunu vurguluyor. Güneş, “Faiz getirisi kısa vadeli bir kazanç sunarken, doğru lokasyonda yapılan bir konut yatırımı düzenli kira geliri ve değer artışıyla daha sürdürülebilir bir kazanç sağlar” diyor. Ancak yüksek faiz oranları, hem konut kredilerine erişimi zorlaştırıyor hem de kira fiyatlarının kontrolsüz artmasına neden oluyor. Kiralardaki artışın temel sebebinin yeni konut üretiminin yavaşlaması olduğuna dikkat çeken Güneş, “Kira artışları son yıllarda dikkat çekici seviyelere ulaştı. Yeni projelerin devreye girmesiyle bu baskının azalacağını öngörüyoruz” diyerek bir umut ışığı yakıyor. Ancak mevcut tabloda kira fiyatlarının istikrarlı şekilde yükselmeye devam edeceği de bir gerçek.

KENTSEL DÖNÜŞÜM: SÜREKLİ KONUŞULAN AMA ATILIM YAPILAMAYAN ALAN

Kentsel dönüşüm konusu ise her deprem sonrası gündeme geliyor ancak somut adımların eksikliğiyle eleştiriliyor. İnşaatçılar ve Gayrimenkul Geliştiricileri Derneği Başkanı Engin Keçeli, “25 yıl geçti, her deprem sonrası kentsel dönüşümü konuşuyoruz. Artık bu sürecin keyfiyete bırakılmadan devlet kontrolünde hızla tamamlanması gerekiyor” diyerek sürecin aciliyetine vurgu yapıyor. Keçeli’ye göre, kentsel dönüşümün önündeki engellerden biri de vatandaşın metrekare kaybı gibi detaylara takılması. “Can güvenliği her şeyden önce gelir” diyen Keçeli, bu konuda vatandaşın bilinçlendirilmesi gerektiğini belirtiyor. Öte yandan müteahhitlerin finansal destek eksikliği nedeniyle dönüşüm projelerine temkinli yaklaşması da süreci yavaşlatan bir diğer etken.

TAPU HARCI VE VERGİ SORUNLARI

Gayrimenkul sektörünün en büyük sorunlarından biri de tapu harcı ve yüksek vergi oranları. Mastertürk Grubu Başkanı Gökhan Taş, “Tapu rayiç bedeli ile gerçek değer arasındaki makas çok açıldı. Bir kereye mahsus yüzde 1 vergi ile değer artışı beyanı getirilsin” önerisinde bulunuyor. Bu öneri, hem kayıt dışılığın önüne geçebilir hem de devletin vergi gelirlerini artırabilir. Lüks Konut Uzmanı Merve Marangozoğlu ise tapu harçlarının ciddi bir yük oluşturduğunu belirtiyor: “10 milyon TL’lik bir konutu 3 milyon TL’den gösterip düşük vergi ödemek yaygın bir uygulama. Tapu masraflarının düşürülmesi ve rayiç bedel uygulamasının kaldırılması gerekiyor.”

KONUT FİYATLARINDA PATLAMA BEKLENTİSİ

Arsavev Yönetim Kurulu Başkanı Bülent Öztürk, konut fiyatlarının mevcut ekonomik durgunluk nedeniyle baskılandığını ancak bunun geçici olduğunu söylüyor. Öztürk’e göre, “Piyasa harekete geçtiği anda konut fiyatları 2-3 kat artış gösterecek.” Özellikle 2025 yılına kadar 7 milyon TL’lik bir konutun değerinin 14-15 milyon TL’ye çıkabileceğini öngörüyor. Bu öngörüler ışığında, konutun kısa vadeli bir yatırım aracı olarak görülmemesi gerektiğinin altını çizen Öztürk, “Konut fiyatları maliyetlerine yükselmek zorunda. Bugün 100 metrekare bir evin maliyeti 7 milyon TL civarında ancak satış fiyatları bunun çok altında seyrediyor” diyerek piyasanın gerçek potansiyelini ortaya koyuyor.

KİRALARDAKİ YÜKSELİŞ: SOSYOLOJİK BİR KRİZ

Kiralardaki kontrolsüz artış sadece ekonomik değil, aynı zamanda sosyolojik bir kriz yaratıyor. Merve Marangozoğlu, “Bugün 25 bin TL’nin altında kiralık ev bulmak neredeyse imkânsız hale geldi. Gelirinin büyük kısmını kiraya harcayan bireylerin alım gücü düşüyor ve bu durum diğer sektörleri de olumsuz etkiliyor” diyerek durumun ciddiyetini ortaya koyuyor. Marangozoğlu’na göre, kira fiyatlarındaki yükselişi durdurmanın tek yolu ilk ev sahipliğini teşvik etmekten geçiyor. “Dar ve orta gelir grubuna özel avantajlı konut arz edilirse kiralık eve olan talep düşer ve kira fiyatları da otomatik olarak geriler” diyor.