Hisseli tapusu olanları ilgilendiriyor: AYM rayiç bedel kuralını iptal etti

Anayasa Mahkemesi (AYM), hisseli ev, arsa ve tarla satışlarında önalım hakkına ilişkin rayiç bedel düzenlemesini iptal etti. Resmî Gazete'de yayımlanan karar, 9 ay sonra yürürlüğe girecek.

Türk Medeni Kanunu'nun 734. maddesine yönelik yapılan başvuruları inceleyen Yüksek Mahkeme, ortak mülkiyette bulunan taşınmazların üçüncü kişilere satılması durumunda açılan davalarda uygulanan bedel belirleme yöntemini değerlendirdi. Mahkeme, mevcut düzenlemenin mülkiyet hakkına yönelik anayasal güvencelerle bağdaşmadığına hükmetti.

Hisseli ev ve arsa satışlarında rayiç bedel kuralı iptal edildi

AYM, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 734. maddesinde yer alan, önalım davalarında taşınmazın rayiç bedelinin hâkim tarafından belirlenmesini öngören hükmü Anayasa'ya aykırı buldu.

Düzenleme, birden fazla kişiye ait taşınmazlarda hissedarlardan birinin payını başka bir kişiye satması halinde uygulanıyordu.

Diğer hissedarlar, önalım hakkını kullanarak satılan payı satın almak amacıyla dava açabiliyordu.

Bu süreçte hâkim, taşınmaz payının güncel piyasa değerini belirliyor ve davayı açan kişinin söz konusu tutarı yatırması gerekiyordu.

AYM rayiç bedel uygulamasını neden iptal etti?

Yüksek Mahkeme, önalım hakkının paydaşlar arasındaki mülkiyet ilişkisinden kaynaklandığını ve mülkiyet hakkı kapsamında korunması gerektiğini değerlendirdi.

Kararda, önalım bedelinin satış sırasında alıcı ile satıcının kararlaştırdığı tutardan farklı olmasının taraflar arasındaki menfaat dengesini etkileyebileceği belirtildi.

Mahkeme, rayiç bedelin esas alınmasının önalım hakkını kullanan hissedarın ödeyeceği tutarı belirsiz hale getirebileceğine dikkat çekti.

Bu nedenle mevcut düzenlemenin mülkiyet hakkına yönelik ölçüsüz bir müdahale oluşturduğu sonucuna ulaşıldı.

Önalım hakkı ortadan kalkıyor mu?

Karar, hisseli taşınmazlarda önalım hakkını tamamen kaldırmıyor.

Türk Medeni Kanunu'nun 732. maddesinde düzenlenen önalım hakkı, paylı mülkiyette bir hissedarın payını üçüncü kişiye satması halinde diğer paydaşlara öncelikli satın alma imkânı tanıyor.

İptal kararı ise bu hakkın dava yoluyla kullanılmasında uygulanacak bedelin belirlenmesi ve yatırılmasıyla ilgili hükümleri kapsıyor.

Hâkimin belirlediği bedelin yatırılmasına ilişkin hükümler de iptal edildi

AYM, rayiç bedel hükmüyle bağlantılı olarak hâkimin bedeli gecikmeksizin belirlemesine ve davacıya ödeme için kesin süre verilmesine ilişkin ifadeleri de iptal etti.

Yüksek Mahkeme, bu hükümlerin rayiç bedel düzenlemesiyle doğrudan bağlantılı olduğunu değerlendirdi.

Ayrıca söz konusu değişikliklerin yürürlüğe girmesinden önce açılmış davalara uygulanmasını öngören geçiş kuralı da iptal kapsamında yer aldı.

AYM kararı 9 ay sonra yürürlüğe girecek

Anayasa Mahkemesi, iptal kararının Resmî Gazete'de yayımlanmasından itibaren 9 ay sonra yürürlüğe girmesine hükmetti.

Karar, 16 Temmuz 2026 tarihinde alındı ve 6 Kasım 2026 tarihli, 33422 sayılı Resmî Gazete'de yayımlandı.

Buna göre iptal hükümleri 6 Ağustos 2027 tarihinde yürürlüğe girecek.

Bu süre içinde ilgili mevzuatta yeni düzenleme yapılabilecek.

Karara karşı oy kullanan üyeler oldu

Anayasa Mahkemesi, rayiç bedel hükmünün iptalini oyçokluğuyla kararlaştırdı.

Karşı oy kullanan üyeler, rayiç bedelin esas alınmasının taşınmazı satın alan üçüncü kişinin mülkiyet hakkını korumaya yönelik olduğunu savundu.

Karşı oy gerekçesinde, satış bedeli yerine güncel piyasa değerinin dikkate alınmasının taraflar arasındaki menfaat dengesini sağlayabileceği görüşüne yer verildi.

Buna karşılık Mahkeme çoğunluğu, düzenlemenin önalım hakkını kullanan hissedar açısından orantısız sonuçlar doğurabileceği değerlendirmesinde bulundu.