Almanya'da ticari gayrimenkul piyasasına ilişkin riskler devam ediyor. Bundesbank'ın yıllık finansal istikrar değerlendirmesinde, son yıllarda yaşanan fiyat kayıplarının ardından görülen sınırlı toparlanmanın kalıcı olduğunun henüz söylenemeyeceği belirtildi. Banka, özellikle ofis ve perakende binalarında fiyatların yeniden gerilediğine ve gayrimenkul fonlarından para çıkışlarının sürdüğüne işaret etti.
Bundesbank ticari gayrimenkulde yeni düşüş riski görüyor
Almanya Merkez Bankası Bundesbank, 2026 yılı finansal istikrar raporunda ticari gayrimenkul piyasasının mevcut durumunu değerlendirdi.
Banka, faiz oranlarında yaşanabilecek yeni yükselişlerin ve likidite sorunu bulunan gayrimenkul fonlarının satışa yönelmesinin fiyatları aşağı çekebileceğini bildirdi.
Bundesbank, 2024 yılından bu yana ticari gayrimenkul fiyatlarında görülen sınırlı artışın piyasanın genelinde toparlanma başladığı anlamına gelmediği uyarısında bulundu.
Raporda, son dönemde gerçekleşen satışların sayıca az olduğu ve işlemlerin ağırlıklı olarak yüksek kaliteli binalarda yoğunlaştığı belirtildi.
Ofis ve perakende amaçlı kullanılan ticari binaların fiyatlarında ise yakın dönemde hafif düşüşler kaydedildiği aktarıldı.
Almanya'da yüksek faizler emlak piyasasını etkiliyor
Alman bankaları ve yatırımcılar, 2008 küresel finans krizinin ardından borçlanma maliyetlerinin gerilemesiyle ticari gayrimenkullere önemli miktarda kaynak yönlendirmişti.
Avrupa Merkez Bankasının (ECB) negatif faiz uygulamasını 2022 yılında sona erdirmesiyle finansman koşulları değişti.
Borçlanma maliyetlerinin yükselmesi ve yatırımcıların daha yüksek getiri talep etmesi, ticari gayrimenkul yatırımları üzerinde baskı oluşturdu.
Bundesbank, faizlerde yaşanabilecek yeni artışların sektördeki fiyat gelişmelerini olumsuz etkileyebileceğine dikkat çekti.
Gayrimenkul fonlarında para çekme işlemlerine sınırlama
Almanya'da bazı gayrimenkul yatırım fonları, yatırımcıların para çekme taleplerini karşılamakta zorlanıyor.
Bu nedenle birden fazla fonun para çekme işlemlerine kısıtlama getirdiği belirtildi.
Bundesbank, fonlardan çıkışların devam etmesi durumunda yöneticilerin nakit sağlamak amacıyla portföylerindeki gayrimenkulleri satışa çıkarmak zorunda kalabileceğini bildirdi.
Piyasadaki talebin zayıf olduğu koşullarda yapılacak bu satışların, mevcut fiyatların altında gerçekleşebileceği ifade edildi.
Almanya'da gayrimenkul fonlarının payı yüzde 13'e düştü
Almanya'daki yatırım fonlarının varlık dağılımında gayrimenkulün ağırlığı son yıllarda belirgin biçimde azaldı.
Gayrimenkul fonlarının Alman yatırım fonlarında yönetilen toplam varlıklar içindeki payı, 2023 sonunda yüzde 21 iken Ağustos 2026'da yüzde 13'e geriledi.
Bu değişim, söz konusu fonların toplam içindeki ağırlığının 8 puan azaldığını gösterdi.
Bundesbank, yatırımcıların gayrimenkul fonlarından para çekme işlemlerinin 2026 yılında da yüksek seviyelerde sürdüğünü bildirdi.
Bazı fonların para çekme işlemlerini sınırlandırması ve nakit yönetimine yönelik yeni araçlar kullanması, sektörde likidite sıkışıklığının arttığına işaret eden gelişmeler arasında gösterildi.
Deutsche Pfandbriefbank kısa vadede iyileşme beklemiyor
Almanya'da gayrimenkul finansmanı alanında faaliyet gösteren Deutsche Pfandbriefbank AG de sektörün görünümüne ilişkin açıklama yaptı.
Banka, 12 Kasım Perşembe günü yaptığı değerlendirmede ticari gayrimenkul piyasasındaki koşulların kısa vadede iyileşmesini beklemediğini bildirdi.
Almanya'da gayrimenkul yatırımlarıyla bağlantılı faaliyetleri bulunan DWS Group gibi varlık yönetim şirketlerinin faaliyet gösterdiği sektörde, fonlardan para çıkışları ve likidite yönetimi önlemleri gündemdeki yerini koruyor.
Bundesbank'ın değerlendirmesinde, gayrimenkul piyasasının geleceği açısından finansman maliyetleri, yatırımcıların para çekme eğilimi ve zorunlu varlık satışları öne çıkan riskler arasında sıralandı.
