Türkler Konutta Yönünü Yurt Dışına Çevirdi

Konut Yatırımlarında Tersine Dönüş

Türkiye’de son yıllarda konut yatırımlarında dikkat çekici bir yön değişimi yaşanıyor. Bir dönem yabancı yatırımcıların Türkiye’den yoğun konut alımı artarken, 2023 senesi itibarıyla denge tersine dönmüş durumda. Artık Türk vatandaşlarının yurt dışında konut alımı, yabancıların Türkiye’deki alımını dahi geçmiş durumda . Örnek verecek olursak, 2024 yılında Türkler yurt dışında toplam 2,5 milyar dolar tutarında konut satın alırken, yabancıların Türkiye’de aldığı konutlar 2,1 milyar dolarda kaldı . Ve böylece uzun yıllar sonra ilk kez net konut yatırımı dengesi Türkiye aleyhine olup negatif seviyeye geldi.

Bu tersine dönüşün gelişimi rakamlarda da net görüldü. Yabancı yatırımcıların konut alımları 2022’de 6,3 milyar dolar ile rekor kırdıktan sonra 2023’te yarı yarıya azalarak 3,6 milyar dolara, 2024’te ise 2,8 milyar dolara geriledi.

Öte yandan Türklerin yurt dışı gayrimenkul yatırımları 2022’ye kadar yılda 213-371 milyon dolar bandında seyrederken, 2022’de 628 milyon dolara, 2023’te 1,8 milyar dolara, 2024’te ise 2,2 milyar dolara sıçrayarak katlanmış durumda .

Son dört yılda ise Türklerin yurt dışı konut yatırımı yaklaşık 10 kat artarak 213 milyon dolardan 2,2 milyar dolara ulaştı . Özellikle Dubai’ye yapılan Türk yatırımları son iki yılda 400 milyon dolardan 3 milyar dolara yükselerek bu artışın önemli bir kısmını oluşturdu . Bu veriler, Türk yatırımcıların konutta rotayı yurt içine değil dışına çevirdiğini ortaya koyuyor.

Yıllara Göre Konut Yatırımları (Milyon USD)

(Yukarıdaki tabloda gösterilen 2025 verileri ilk 5 ayı kapsar yıllık tahmin değildir.

(Kaynak: TCMB)

2024-2025 Yılları Arasında Yurt Dışı Alımlarında Rekor Artış

2024 yılındaki sert yükselişin ardından 2025 yılına girerken de Türklerin yurt dışı konut alım iştahı hız kesmedi.

Merkez Bankası verilerine göre 2025 yılının ilk beş ayında Türk vatandaşları toplam 1,031 milyar dolar tutarında yurt dışı gayrimenkul alımı yaptı . Bu tutar, geçen yılın aynı dönemine kıyasla dolar bazında %19,5 artış göstermekte . Aylık bazda bakıldığında yurt dışına aktarılan konut yatırım tutarları her ay kademeli olarak yükseliyor:

Ocak 2025: 144 milyon $

Şubat 2025: 190 milyon $

Mart 2025: 227 milyon $

Nisan 2025: 232 milyon $

Mayıs 2025: 238 milyon $

(Kaynak: TCMB)

Yukarıdaki tabloda görüldüğü gibi Mayıs ayı itibarıyla aylık çıkış tutarı 238 milyon dolara ulaşarak Ocak ayına göre neredeyse %65 artış kaydedilmiş.

Bu dönemde Türklerin yurt dışı konut alımlarının TL karşılığı, ortalama kur üzerinden hesaplandığında yaklaşık 40 milyar TL’ye denk geliyor . Diğer bir ifadeyle, sadece 5 ayda Türkiye ekonomisinden konut amaçlı 40 milyar TL’lik bir sermaye çıkışı gerçekleşmiş durumda .

Bu eğilim, yabancıların Türkiye’deki alımlarının azalmasıyla birleşince net dengeyi Türkiye aleyhine çeviriyor. Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası (TCMB) verilerine göre 2025 ilk çeyreğinde Türkler yurt dışında toplam 561 milyon dolarlık konut alırken, yabancıların Türkiye’deki konut alımları 415 milyon dolarda kaldı .Mart 2025 itibarıyla Türk yatırımcılar sadece Mart ayında yurt dışına 227 milyon dolar aktarırken, yabancıların aynı ay Türkiye’ye getirdiği yatırım tutarı 149 milyon dolarda kaldı . Benzer şekilde Ocak ve Şubat aylarında da Türklerin dışarıya konut için çıkardığı döviz, yabancıların getirdiğinden fazla gerçekleşti . Geçen yılın ilk çeyreğinde konut yatırımları kaleminde 317 milyon dolar net döviz girişi varken, bu yıl aynı dönemde 146 milyon dolar net çıkış yaşandı . Bu veriler, 2023’te başlayan trendin 2025’te güçlenerek sürdüğünü ortaya koyuyor .

Türkleri Yurt Dışına Yönelten Etkenler Neler?

Peki Türk vatandaşlarını yurt dışından ev almaya iten nedenler neler? Yıllar içerisinde gerçekleşen bu tersine dönüşte hem Türkiye içindeki koşulların hem de yurt dışının sunduğu fırsatların rol oynadığı sıklıkla konuşuluyor. Öncelikle Türkiye’de konut fiyatlarının son yıllarda aşırı yükselmesi ve finansmana erişimin zorlaşması önemli bir etken olarak karşımıza çıkıyor. Ki rakamlara baktığımızda Türkiye’de yıllık konut talebi yaklaşık 1 milyon civarındayken, yeni konut üretimi yıllık ortalama 650 bin adet seviyesinde kalıyor. Arada oluşan 350 bin konutluk arz açığı ise fiyatları yukarı çekerek özellikle yatırımcıları alternatif arayışlara yöneltiyor . Tabii,son dönemde konut kredisi faizlerinin yüksek olması ve vatandaşlar tarafından krediye ulaşmadaki yaşanan zorluklar da orta gelirli alıcıların ev sahibi olmasını güçleştirirken, yüksek faiz ortamıda,özellikle nakit varlığı olan varlıklı kesimi de Türkiye yerine yurt dışında yatırım yapmaya teşvik ediyor .

Aynı zamanda Türkiye’deki konut yatırımlarının getirisi de yatırımcıyı tatmin etmekten uzaklaştı. Konut fiyatlarındaki hızlı artışa rağmen kira getirileri düzenlemeler nedeniyle sınırlı kalıyor. Kira artışlarına getirilen yasal sınırlamalar ve kiracı-ev sahibi ilişkilerindeki belirsizlikler,bir takım sorunlara yol açıyor.Bu noktada ise örnek vermek gerekirse,kiracıyla uğraşmak istemeyen yatırımcıda rotasını Dubai, İngiltere gibi ülkelere çeviriyor . Özetle Türkiye’deki yüksek konut fiyatları, düşük kira getirileri ve krediye erişim sorunları bir araya gelerek Türk yatırımcıyı yurt dışına yönelten başlıca nedenleri oluşturuyor .

Diğer taraftan yabancıların Türkiye’ye ilgisinin azalması da dengeleri değiştirdi. 2021’de 6,5 milyar dolara ulaşan yabancıların Türkiye’deki konut alımları, 2024’te 2,1 milyar dolar ile son yılların en düşük seviyesine geriledi . Ki az öncede ele aldığımız gibi Türkiye’deki yüksek fiyatlar, kira düzenlemeleri ve alternatif ülkelerin ortaya çıkması yabancı yatırımcıların tercihini olumsuz yönde etkilerken,ayrıca 2022’de Türk vatandaşlığı edinimi için gerekli asgari konut yatırım tutarının 250 bin dolardan 400 bin dolara yükseltilmesi de yabancı alımlarındaki düşüşte etkili oldu . Yabancı talebinin düşmesi, konut sektörünün döviz gelirini azaltarak bu sektörde Türkiye’nin avantaj kaybetmesine yol açtı .

Sonuç olarak, bir yandan yerli yatırımcılar ülkedeki koşullar nedeniyle yurt dışına yönelirken, diğer yandan yabancılar için Türkiye eskisi kadar cazip olmayınca karşılıklı konut yatırımlarında roller değişmiş oldu.

En Çok Tercih Edilen Ülkeler Neler Ve Fiyat Karşılaştırması Ne Yönde Şekilleniyor?

Türk yatırımcılarının yurt dışında konut alırken tercih ettiği başlıca ülkeler incelendiğinde, Akdeniz ve Körfez bölgelerinin öne çıktığı görülüyor. 2025 yılında Türk vatandaşlarının en çok ev aldığı ülkeler Birleşik Arap Emirlikleri iken bu noktada özellikle Dubai oldukça gözde haline gelmiş durumda..Ayrıca Dubai’ye ek olarak Yunanistan, İspanya ve Portekiz’de bu sıralamanın içerisinde sıralanıyor .

Şimdi bu ülkelerin ortak özelliği, yatırımcılara yüksek kira getirisi, vergi avantajı ve oturum izni gibi cazip fırsatlar sunmaları . Örneğin Yunanistan’ın “Golden Visa” programı kapsamında 250 bin Euro tutarında gayrimenkul yatırımı yapan bir Türk vatandaşı, oturum izni alarak tüm Avrupa ülkelerine serbest dolaşım hakkı elde edebiliyor . Benzer şekilde Portekiz ve İspanya gibi AB ülkeleri de oturum ve hatta vatandaşlık yolunu açan yatırım programlarıyla son yıllarda Türk yatırımcıların radarına girmiş durumda şekilleniyor.

Orta Doğu’da ise Dubai başta olmak üzere BAE, Türk yatırımcılar için gözde bir pazar haline geldi. Dubai’nin sunduğu sıfır vergi, güçlü kira piyasası ve lüks yaşam altyapısı Türk alıcıları  cezbediyor . Nitekim Türkiye, Dubai’de en çok gayrimenkul alan ülkeler sıralamasında Hindistan, İngiltere, Rusya gibi ülkelerin hemen ardından 7. konumda bulunuyor .

Dubai’de hızla yükselen emlak fiyatlarına rağmen, istikrarlı döviz yatırımcıları tarafına çekiyor. Buna karşılık Avrupa’da AB üyeliği perspektifi sunan ülkeler de rövanşta. Özellikle Yunanistan ve Portekiz gibi ülkeler hem yaşam kalitesi hem de gelecekte Avrupa Birliği içerisinde serbest dolaşım imkânı sağlamasıyla yatırımcılar tarafından tercih ediliyor .

Son dönemde adı daha sık duyulan bir diğer adres ise Karadağ (Montenegro). Her ne kadar toplam satış hacmi bakımından ilk sıralarda olmasa da Karadağ, Türk yatırımcıların ilgisinin hızla arttığı bir Pazar haline gelmiş durumda. Bunun birkaç sebebi var: Birincisi, Karadağ hükümeti geçmişte yatırım karşılığı vatandaşlık programı uyguladı ve halen yatırım yoluyla oturma izni almayı mümkün kılan düzenlemelere sahip. İkinci neden ise, Karadağ’ın önümüzdeki yıllarda Avrupa Birliği’ne tam üyeliğe en yakın ülkelerden biri olması, uzun vadede AB içinde serbest dolaşım hakkı ihtimalini cazip kılıyor. Üçüncüsü ise ülkedeki gayrimenkul fiyatlarının pek çok Avrupa ülkesine göre uygun olması. Özellikle başkent Podgorica gibi bölgelerde 100 metrekarelik bir daireyi Türkiye’nin büyük şehirlerine kıyasla daha düşük bütçelerle bulmak mümkün.

Aşağıdaki tablo, farklı bölgelerde 100 m² bir konutun ortalama maliyetini dolar cinsinden karşılaştırmalı olarak göstermektedir:

Kaynak: Ülkelere ait resmi ve özel emlak platformları ile yatırım danışmanlık şirketlerinin 2025 yılına ait ortalama piyasa verileri (Yaklaşık ortalamaları göstermektedir ve bölge içi konuma, konut tipine göre fiyatlar değişkenlik gösterebilir.)

Örneğin İstanbul’da 100 m² bir daire ortalama 150 bin doları bulurken , aynı büyüklükte bir konut Dubai’de 400 bin dolar civarına gelmektedir . Ancak Karadağ gibi ülkelerde benzer bir evi 100-150 bin dolar aralığında bulmak mümkün olabilmektedir . Yunanistan’da Atina özelinde 100 m² konut fiyatları ortalama 230-250 bin dolar bandında seyretmektedir.

Seçili Bölgelerde Konut Fiyatları Ve Tercih Nedenleri

Her ne kadar Dubai’de 100 metrekarelik bir konutun ortalama fiyatı yaklaşık 400 bin dolara ulaşarak listedeki diğer ülkelere kıyasla ciddi şekilde ayrışsa da, bu durumu yalnızca “pahalı” olarak tanımlamak eksik kalabilir. Çünkü Dubai, sadece bir gayrimenkul değil, aynı zamanda bir yaşam tarzı satın almayı teklif ediyor. Örneğin,vergisiz gelir rejimi, modern altyapı, güvenlik, güçlü kira piyasası, hızlı mülk edinim süreci ve lüks yaşam imkanları sayesinde yatırımcılara sunduğu olanaklar, bu fiyat seviyesini rasyonelleştiriyor. Yüksek gelir segmentine hitap eden bu sınıfta, yatırım yalnızca bir mülke değil, aynı zamanda bu ekosisteme yapılmış oluyor.

Öte yandan, Yunanistan, Portekiz gibi AB ülkeleri görece daha makul fiyat aralığında kalırken (örneğin Atina’da yaklaşık 250 bin dolar), Golden Visa gibi programlar sayesinde yatırımcılara Avrupa’da oturum hakkı, dolayısıyla serbest dolaşım ayrıcalığı sunuyor. Bu da, özellikle çocuklarının eğitimi veya aile düzeni için Avrupa perspektifi isteyen yatırımcılar açısından son derece cazip kılınıyor.

Karadağ ise hem fiyat avantajıyla (150 bin dolar civarı) hem de Avrupa Birliği üyeliğine yakınlığı sayesinde “uzun vadeli stratejik yatırım” arayanlar için ön plana çıkıyor. Özellikle küçük ama büyüme potansiyeli yüksek bir pazarda, orta vadede değer artışı bekleyen yatırımcıların ilgisini çekiyor. Ülkedeki yatırım yoluyla oturum izni alma kolaylığı,işlemlerin sadeliği de bu tercihi destekliyor.

İstanbul özelinde ise her ne kadar 100 metrekarelik bir dairenin ortalama fiyatı 150-160 bin dolar bandında seyretse de; krediye erişimdeki zorluklar, yüksek faiz ortamı ve düşük kira getirileri nedeniyle yatırım geri dönüş süresi uzuyor. Bu da, Türkiye içindeki yatırımcıyı dış alternatiflere yönlendiriyor.

Bu karşılaştırmalar, Türkiye’de konut fiyatlarının özellikle döviz karşısındaki artışlarıyla birlikte global ölçekte pek de “ucuz” olmadığı algısını nitekim destekliyor.

Özetle, Türk yatırımcıların yurt dışında konuta yönelme furyasının ardında hem iç hem dış etkenler bulunuyor. İçeride yüksek enflasyon ve finansman sıkıntıları konutu pahalılaştırıp getiriyi sınırlandırırken, dışarıda döviz bazında istikrar, yüksek kira getirisi ve vatandaşlık/oturum gibi ek kazanımlar cazibe yaratıyor.

Özelliklede son üç yılda güçlenerek süren bu trend, Türkiye’nin cari işlemler dengesine de yansımış durumda. 2024’te ilk kez konut yatırımları kaleminde net döviz çıkışı veren Türkiye, konut sektöründe döviz girdisi yerine kaybı yaşamanın etkilerini hissediyor .

Bu gidişatı tersine çevirmek için ise iç piyasada konut arzının artırılması, yatırım ortamının güvenilir hale getirilmesi ve yabancı yatırımcıyı tekrar cezbedecek adımlar atılması durumu düzeltebilecekken,aksi takdirde, “yurt dışından ev alma” eğiliminin devam ederek önümüzdeki yıllarda da Türk konut piyasasında dengeleri etkilemesi muhtemel görünüyor.