Konut yatırımında geri dönüş süresi 13 yıla yükseldi
Türkiye genelinde konut fiyatlarındaki yükseliş sürerken, yatırımın geri dönüş süresini gösteren amortisman süresi ortalama 13 yıl olarak hesaplandı. Konut piyasasına ilişkin güncel veriler, fiyatların nominal olarak artmaya devam ettiğini ancak enflasyondan arındırılmış bazda reel değer kaybının sürdüğünü ortaya koydu.
Emlakjet-Endeksa iş birliğiyle hazırlanan Mayıs 2026 Konut Değer Raporu’na göre Türkiye genelinde ortalama konut metrekare satış fiyatı 40 bin 486 TL’ye, ortalama konut satış fiyatı ise 5 milyon 20 bin 264 TL’ye ulaştı. Son 12 aylık dönemde metrekare fiyatları yüzde 23,8 oranında yükselirken, reel değişim yüzde 6,5 düşüş olarak kaydedildi.
Türkiye genelinde ortalama konut fiyatı 5 milyon TL seviyesini aşarken, yatırımın geri dönüş süresi 13 yıl olarak hesaplandı.
Konut satışlarında yıllık düşüş dikkat çekti
TÜİK verilerine göre Mayıs 2026’da Türkiye genelinde gerçekleştirilen konut satışları geçen yılın aynı dönemine kıyasla yüzde 31,2 azalarak 93 bin 333 adet oldu. İlk el satışlar yüzde 27,9 gerileyerek 30 bin 196 adede inerken, ikinci el satışlar yüzde 32,7 düşüşle 63 bin 137 adet olarak gerçekleşti.
Toplam satışlar içerisinde ilk el konutların payı yüzde 32,4 olurken, ikinci el konutların payı yüzde 67,6 seviyesinde gerçekleşti. Aynı dönemde ipotekli satışlar yüzde 2,8 azalışla 19 bin 754 adet olarak kaydedildi. Böylece ipotekli işlemlerin toplam satışlar içindeki payı yüzde 21,2 oldu.
Konut fiyat artışında Denizli ilk sırada yer aldı
Mayıs ayında en fazla konut satışı yapılan 30 il arasında yıllık bazda en yüksek nominal metrekare fiyat artışı yüzde 32,4 ile Denizli’de görüldü. Denizli’yi yüzde 30,7 ile Ankara, yüzde 29,1 ile Elazığ, yüzde 28,8 ile Kocaeli ve yüzde 28,8 ile Antalya takip etti.
Reel değişim tarafında ise Denizli yüzde 0,05 seviyesinde yataya yakın bir görünüm sergilerken, Ankara’da yüzde 1,4, Elazığ’da yüzde 2,5, Kocaeli ve Antalya’da yaklaşık yüzde 2,8 oranında gerileme yaşandı. Türkiye genelindeki reel fiyat değişimi ise yüzde 6,5 düşüş olarak hesaplandı.
Amortisman süresinde Muğla zirvede
Konut yatırımının kira geliriyle kendini geri ödeme süresini ifade eden amortisman göstergesinde Türkiye ortalaması 13 yıl oldu. En uzun geri dönüş süresi ise 19 yıl ile Muğla’da kaydedildi.
Muğla’yı 18 yıl ile Elazığ takip ederken, Antalya ve Aydın’da amortisman süresi 17 yıl olarak ölçüldü. İstanbul’da geri dönüş süresi 13 yıl, Ankara’da ise 12 yıl seviyesinde gerçekleşti.
Muğla’da konut yatırımının geri dönüş süresi 19 yıl ile Türkiye’nin en yüksek seviyesi olarak kayıtlara geçti.
Beş büyük ilde reel fiyatlar geriledi
Nüfus bakımından Türkiye’nin en büyük beş ili arasında yıllık nominal metrekare fiyat artışında yüzde 30,7 ile Ankara ilk sırada yer aldı. Ankara’yı yüzde 28,8 ile Antalya, yüzde 27,6 ile İstanbul, yüzde 23 ile Bursa ve yüzde 20,5 ile İzmir izledi.
Reel fiyat değişimlerine bakıldığında Ankara’da yüzde 1,4, Antalya’da yüzde 2,8, İstanbul’da yüzde 3,7, Bursa’da yüzde 7,1 ve İzmir’de yüzde 9,1 oranında düşüş görüldü.
Mayıs 2026 itibarıyla metrekare satış fiyatları İstanbul’da 63 bin 184 TL, Antalya’da 54 bin 541 TL, İzmir’de 51 bin 917 TL, Ankara’da 37 bin 611 TL ve Bursa’da 35 bin 183 TL olarak hesaplandı.
Ortalama konut satış fiyatlarında ise İstanbul 6 milyon 950 bin 240 TL ile ilk sırada yer aldı. İstanbul’u 6 milyon 281 bin 957 TL ile İzmir, 5 milyon 999 bin 510 TL ile Antalya, 4 milyon 814 bin 208 TL ile Ankara ve 4 milyon 468 bin 241 TL ile Bursa takip etti.
Muğla metrekare fiyatında lider oldu
Türkiye genelinde metrekare bazında en yüksek konut fiyatı 83 bin 29 TL ile Muğla’da kaydedildi. Muğla’nın ardından İstanbul 63 bin 184 TL, Antalya 54 bin 541 TL, Çanakkale 52 bin 41 TL ve İzmir 51 bin 917 TL ile sıralandı.
Ortalama konut satış fiyatında da ilk sırada yer alan Muğla’da konutların ortalama değeri 10 milyon 710 bin 741 TL olarak hesaplandı. İstanbul’da bu rakam 6 milyon 950 bin 240 TL olurken, Aydın’da 6 milyon 578 bin 60 TL, İzmir’de 6 milyon 281 bin 957 TL ve Çanakkale’de 6 milyon 140 bin 838 TL seviyesinde gerçekleşti.
Finansman koşulları konut piyasasını etkilemeyi sürdürüyor
Emlakjet ve Endeksa CEO’su Görkem Öğüt, mayıs ayında görülen satış düşüşünde geçen yılın yüksek baz etkisi ile uzun tatil döneminin etkili olduğunu belirtti.
Konut fiyatlarında nominal yükseliş sürerken, enflasyondan arındırılmış verilere göre reel fiyatlar gerilemeye devam etti.
Öğüt, kredi kullanımının sınırlı kalmasının talep üzerinde etkili olduğunu ifade ederek, finansman koşullarındaki iyileşmenin konut piyasasının yönü açısından belirleyici olmaya devam ettiğini vurguladı.
